Согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, с 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства многоквартирных домов — через счета эскроу. Деньги дольщиков по этим правилам поступают на специальный счет в банке, который является гарантом их сохранности и передает средства застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.
С переходом на счета эскроу в организации бухгалтерского учета у застройщиков также произошли изменения. Средства на этих счетах не являются активом для компании, но их все равно необходимо учитывать на забалансовых счетах.
Что такое счета эскроу?
Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.
Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.
Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.
Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.
1. Открытие счета эскроу
Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.
2. Зачисление средств
Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.
В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009
Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».
Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.
3. Сделка
Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.
Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.
4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования
5. Начисление процентов за пользование кредитом
6. Передача документов
Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.
7. Передача квартиры дольщику
Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
8. Выручка от продажи квартиры
Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.
Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»
9. Наступление права пользования счетом
Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита
11. Вывод средств
У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой. Счет эскроу закрывается.
12. Остаток средств
Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».
Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.
Основные возможности программы:
- Учет помещений и площадей инвестиционных объектов
- Учет договоров инвестирования и долевого участия
- Учет с применением счетов эскроу
- Учет содержания заказчика-застройщика
- Организация синтетического учета затрат на строительство, готовых объектов и расчетов с инвесторами и дольщиками
- Раздельный учет НДС по строительству инвестиционных объектов
- Распределение общих затрат по объектам
Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:
Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.
